网上多位博主称：“腾讯岛将会建成8000套公寓，北面（大铲湾北部片区）也会建几万套公寓，

  咋一看，感觉是挺有道理的，假如把时刻拉长呢？或许会有不一样的效应吧！细心想想，首先是这个“大铲湾北部片区供给几万套”的了解就有误吧！

  其次，岛上的职工不可能人人都住宿舍、保证性住所吧？必定有学位/改进等不同的需求吧？再说，大铲岛规划的是超十万人工作，必定不止腾讯一家的在此工作。

  为了便当了解，整个岛能够划成三个区域：东区（腾讯企鹅岛）、西区（大铲湾码头）、北部（规划阶段的大铲湾北部片区）。

  其间，最初说到的企鹅岛8000套公寓，其实便是东区（腾讯企鹅岛）配建的宿舍。依照建造进展，一期将于2025年投入运用。

  至于大铲湾北部片区，同样会配建一套九年一贯制校园，即地块02-01，以及3宗二类寓居用地，即下图中标示黄色的3个地块：02-02、02-03、04-02。

  这3块二类寓居用地的建筑面积加起来为598850平，不到60万平，假如按网上传的保证性住所，以60平2房的规范建造，大约也就能供给一万套左右。

  实践建造中，大约应该也会有30-40平1房或70多平3房，但整体供给套数必定不会呈现“数万套”的状况。

  这是由于大铲湾北部片区的规划寓居人口约1.81-2.9万人，即使依照30多平1房建许多单身公寓，供给套数不只不会超越2万套，并且单身公寓的入住只约束了1人入住，这样会使得整个片区承载的寓居人口，大约只会挨近规划寓居人口约1.81万人的这条底线。

  这样就很难发挥大铲湾北部片区关于腾讯企鹅岛的配套弥补作用。究竟腾讯企鹅岛有7.5万工作人员，大铲湾北部片区本身也规划约4.3万就业人口。

  所以，个人预估大铲湾北部片区3宗寓居用地大约也会供给1万套左右，加上东区企鹅岛的8000套宿舍，大约也就1.8万套左右，未来很难承载东区+北区超10万的就业人口。

  1、腾讯岛职工的买房需求仍旧在线万套的供给量影响底子不大，可参考前海的龙海家乡

  龙海家乡于2014年末交房，是前海甚至深圳现在尖端规划的保证房社区，具有12363套住所，现在龙海家乡已入住超4万人，约占桂湾片区寓居人口规划的一半。

  试问这部分的保证性住所会有影响买入前海的需求吗？答案很明显，影响不是很大。商品房和保证房本便是不同方向，并且特别是前几年楼市高峰期的前海，打新热潮还很旺盛。当时的前海有部分新盘去化遇冷，也仅仅受到了经济以及房地产行情的影响。

  腾讯的加盟，是铁板钉钉的工作，比前海的那一堆规划概念靠谱，也会推进这片区域楼市的交易量。

  2.购买力涌入会有两种状况，一种直接在这里买房，一种是高收入人群在这里消费，包含支撑高价房租，直接影响房价、租售比等。

  尽管咱们很难预判腾讯许多职工进驻企鹅岛时的行情，但除掉上面配套宿舍和保证房的人口，也仍是会有实在的寓居需求，包含租房以及买房，这也将利好前海、宝中、碧海等区域的租借商场和一二手商场。当然，这个是从长远来看，短期不一定出作用。

  重头的一件事是，2028年是要害的一年。腾讯企鹅岛彻底投入到正常的运用中是2028年，到时会有许多的买房需求；深圳“一环”15号线年建成，到时会更便当企鹅岛的职工坐地铁回前海寓居。

  ，前海的社区以及房子够新，到时校园、商业、地铁等配套建造带来的寓居体会感也往往更好，特别是妈湾还会继续供给新房。

  前海的妈湾是最合适接受这波购买力的板块，上一年就有十几宗地块“商改住”，大约新增住所建筑面积约136万平左右，换算成前海比较盛行的120多平或130多平的大户型产品来核算，供给套数大约在一万多套左右。

  地段上看，桂湾更优，不过很难预判桂湾到时候的二手房放盘价，究竟好的楼层朝向也要有业主放盘，买家才有时机。

  宝中方面，地段比较好的除了壹方城板块像壹方玖誉、都市茗荟、云玺、胤旋等二手盘楼龄还抗打以外，宝中大部分楼盘到了2028年都比较老，买入后再算上5年限售期，优势也会大打折扣。并且，这些楼盘也主要是大户型居多，买入门槛高。

  而像本年行将拍地的2宗地块以及在售的中铁阅臻府，都不归于宝中的中心区，也不近中心配套。但它们十分挨近企鹅岛，有

  “裕安一路桥梁”直通的优势，还有海韵校园的学位优势，这对腾讯许多靠读书改变命运的职工而言，含义适当重要。

  碧海的约束，在于地段和商业、校园等配套很一般，没太多可规划的新用地，还有飞机噪音以及广深沿江高速的影响，只能作为一座睡城，上限不高。

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