张建（化名）是一家房地产研发企业的总经理，当他看到网上关于房价下跌50%的讨论时， 反应是：“这绝不可能！”

  目前张建正在一座东部地区“三线城市”开发住宅。过去三年，这里的房价上涨近一倍，目前新建商品房均价在8000元/平方米以上。而官方多个方面数据显示，2010年该市城镇居民人均可支配收入不到22000元，这意味居民一年的可支配收入尚不足以购买3平方米的住宅。

  该城市9月举行的一场土地拍卖会上，一块纯住宅用地被以400万/亩的价格竞得，楼面地价达到3600元/平方米。

  “建成后的价格一定不止8000元/平方米。别说 50%，2009年以后拿地的住宅项目， 20%，开发商就得亏本。”

  房地产开发过程的税费中，“规费”只占很小一块，但在张建看来，小中却能见大。

  所谓“规费”，指的是 事业性收费项目。2009年当地政府发出《关于公布涉及商品房建设的 事业性收费项目和标准的通知》，对各项规费提出明确的收费标准：

  城市市政公用基础设施配套费按每平方米105元收取；防空地下室易地建设费，民用建筑未按规定修建防空地下室的，收取50元/平方米的易地建设费；建筑施工安全监督管理费按工程建设价格(不含设备)的0.19%征收；新建房屋按建筑面积收费，七层以下（含七层、地下层）按每平方米2.30元，八层及以上按每平方米0.70元征收。

  此外，规费还包括门（楼）牌收费、建筑工程、市政设施建设工程施工图及抗震设计审查费、城市道路占用挖掘费、超标环境噪声排污费

  各项规费相加，每平方米一共产生约200多元的费用。对于这笔数额并不算大的费用，很少有人对它们的合理性提出质疑。

  “但就拿人防费用来说，人防本身是战略要求，应该建，不过不同城市战备等级应该是不一样的，各个城市也应该科学规划，而不是小区建到哪里人防工程就建到哪里这么简单，张建说。

  相比规费，“税”才是房地产开发过程中 严重的问题，用张建的话说，是 的“灰色地带”。

  “土地部分需要缴纳3%的契税，契税 终约占出售的收益的1%，其它最重要的包含营业税、企业所得税和土地 税。因此，开发环节的各种税负相加一般占到房屋出售的收益（成交价格）的10%~13%。”他介绍。

  在当地，土地 税目前按出售的收益2%的税率进行预征。但严格意义上，土地 税税率分为四档，分别为土地 额的30%、40%、50%和60%。

  张建透露：“如果严格按照这么高的税率清算、征收，会要了开发商的命！于是，税务部门在收税过程中亲疏有别，关系好的就多打点折，关系一般的就少打点折。”

  “不仅土地价格没有降下来，建安成本还在往上涨，现在300元 的工资都招不到一个木工。”张建说。

  房屋开发的成本在节节攀升。依据建筑咨询公司利比RLB的报告，今年二季度，同为三线城市的无锡，普通高层住宅的单方造价在1950~2800元/平方米，而去年同期为1750~2250元/平方米，同比涨幅为10%~20%。

  而今年以来，国家对部分建筑规范从严、从紧的要求，更让张建感到成本骤升的压力。

  3月，公安部消防局下发65号文件，要求民用建筑外保温材料一定要采用燃烧性能为A级的材料。而采用燃烧性能为A级的岩棉，比过去普遍的使用的挤塑板，成本高出200元/平方米。

  不只是土建成本在涨，水、电、气、有线电视、宽带等配套的安装费用也在提高。

  两年前，普通商品房的供电配套成本在120~150元/平方米，但自从去年初省里下发文件，明确了新建居住区供配电工程价格标准，配套成本立刻就上涨了50~70元/平方米。

  供电部门下属的设计企业通常要求开发商提供 设计所需基础资料，甚至包括项目小区到 近电源的地形图，而这部分地形图需要开发商前往规划局按平方购买。有一次，张建被设计企业要求提供的地形面积达到十多平方公里，光是向规划局购买地形图就需要几十万元。

  张建感到“匪夷所思”的还不止这一点。按照当地电力部门的规定，如果一个住宅项目是30万方的体量，即使项目一期只动工10万方，但开发商仍然需要将剩余20万方的面积按195元/平方米的40%预交，以20万平方米计算，这相当于产生出额外一笔1500万的资金负担。

  “大概没有一个行业，像房地产一样需要和那么多政府部门打交道。”张建感叹。为了处理与政府的关系，开发商专门设立了“开发部”，一个项目至少配两个人手，专门跑各政府窗口，办手续、盖图章。

  “住宅项目的开发周期一般为两年，其实真正建房子只需要五六个月，其他时间都是在办理各项审批手续。”张建称，审批过程充满不确定。比如，一个规划审批流程常常要三个月时间。

  “公关的费用并不计在广告、营销的费用中。”他透露，当地具有一定规模的开发商，一年准备几千万的“公关”费用再正常不过。

  “例如，供配电设施建设规定要求新建居住区低压供电半径不超过150米，但如果小区的半径是220米，那么就存在两种解决方案，一种是建一个配电房再加分支箱，另一种是建两个配电房。”

  一个配电房的成本在2000万~3000万元，而分支箱的代价则小很多，若能够争取到配电箱加分支箱的方案，意味省下上千万的成本。

  张建说，比起许多行业，房地产利润率动辄达到20%甚至更高，这是不争的事实。但“暴利”来自什么地方，也许是值得追问的问题。

  “其实开发环节本身的利润微乎其微，利润来自土地 的 ，因此开发商才要囤地。”

  原则上，根据现行的《闲置土地处置办法》，超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。

  “囤地当然有开发商主观意愿，也有客观的理由。例如大面积土地出让，势必会遇到拆迁受阻的情况，此外，规划方案调整也是经常发生的事情，如果因为这一些问题，政府没能按时交地，那么开发商可以首先指出政府在履约上存在瑕疵甚至违约。既然政府不能按时交割土地，那么开发商自然就有不按时动工或者分批动工的理由了。”张建介绍开发商囤地的门道。

  而地方政府时常也充当开发商囤地的“同谋”。2003年，曾有一家外资开发商以招商引资的方式进入当地，一次性获得上千亩土地。

  “显而易见的是，在一个局部市场，任何一家开发商都不可能在两年内完成上千亩土地的开发，土地出让的时候，政府就应该能够预见囤地的后果了。”

  事实上，七年过去了，这家开发商至今也没有完成全部土地的开发，而土地早已 若干倍。

  张建在想，如果政府已经默许某家开发商的囤地行为，那么在土地 税的问题上是否也会放它一马？

  “（地方）政府是房地产游戏规则的制定者，无论土地价格、建筑规范、配套费用、税费标准都是由政府在主导，现在的问题就在于游戏规则是否公开、透明、合理？”张建说。

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