柬埔寨经济于过往多年维持了颇高的增长速率。2023 年，柬埔寨的 GDP 达 317.73 亿美元。2024 年，亚洲开发银行预估柬埔寨经济将增长 5.8%，2025 年其经济提高速度有望达至 6%。世界银行则预计 2025 年与 2026 年柬埔寨 GDP 增长率将达 5.5%。2024 年，柬埔寨的经济活动维持稳定态势，然而各行业的表现参差不齐。制造业复苏势头强劲，尤其是服装、鞋类以及旅行用品的出口增长颇为显著，促使工业产出加速上扬。服务业亦有出色表现，旅游业复苏态势明晰，2024 年上半年接待外国游客的人数同比增长 22.7%。但房地产行业却持续处于低迷之态。
柬埔寨的经济面临着经济结构单一带来的挑战，柬埔寨经济对制造业、旅游业和建筑业等少数行业依赖度较高，存在一定的风险。同时也面临外部风险：全球经济提高速度放缓、私人债务水平高企、全球燃油价格波动以及极端天气等因素可能给柬埔寨经济带来挑战。而房地产行业持续低迷，反映了市场供应过剩以及住房市场的持续萎缩调整。
通过在金边的几天当地考验查证和访谈，笔者试图从以下几个方面介绍柬埔寨首都金边的城市开发和建设的概貌，同时提供笔者的透视和点评：
19 世纪中叶，法国殖民者打着“保护柬埔寨独立”的幌子，渐次将柬埔寨纳入其殖民体系之中。1863 年，法国迫使柬埔寨国王诺罗敦一世签署《法柬条约》，从而正式确立了对柬埔寨的保护权。自此以后，法国凭借一系列有失公允的条约，逐步褫夺了柬埔寨的主权，使柬埔寨沦为彻头彻尾的殖民地。在法国殖民时期，金边的城市规划和建筑风格深受法国影响。法国殖民者对金边进行了大规模的城市规划和重建，使其成为当时东南亚的重要城市之一。多条聚焦的道路汇聚到圆形的交通广场，两条道路夹着轴线形广场，配以地标建筑做对景。
许多法国殖民时期的建筑至今仍然保留，成为金边城市景观的重要组成部分。例如：中央邮局和国会大厦：这些建筑具有典型的法国殖民风格，采用对称的立面、精致的雕刻和圆顶造型。皇宫虽然保留了高棉传统建筑风格，但也融入了法国建筑元素，由法国设计师设计并由法国政府出资修建。国家博物馆虽然建筑外观带有高棉装饰风格，但整体设计由法国人完成，融合了欧洲元素和南亚元素。
尽管柬埔寨在1953年获得了独立，但法国殖民时期的影响仍然深刻地影响着金边的城乡发展。许多殖民时期的建筑被保留下来，并被赋予新的功能。例如，一些旧的殖民建筑被改造成酒店、博物馆和文化中心。此外，法国的建筑风格和城市规划理念也继续影响着金边的现代化进程。
1989年，柬埔寨政府恢复了土地私有制，允许私人拥有和交易土地。根据2001年修订的柬埔寨《土地法》，柬埔寨的土地分为国有土地、公共土地和私有土地。私有土地归个人或公司合法拥有产权，可通过买卖、交换、赠予或继承的方式获得产权。私有土地所有者的利益受1993年宪法和2001年《土地法》的保护。国有土地又分为国家公共土地和国家私人土地：
：具有公共利益价值的土地，如自然原始资源（河流、湖泊、山脉）、公共设施（港口、铁路、机场、道路、公园）、公共服务设施（学校、医院、行政大楼）、自然保护区、历史遗迹以及皇室财产等。这些土地不能私自转让，否则将受到法律制裁。
：属于国家所有但不具有公共利益价值的土地，可通过法定程序出售、租赁、分配或转让，例如长期租赁和经济特许地，土地使用年数的限制一般为50年、70年或99年。
土地私有制度为主，是很多亚非拉国家城市很难出现成片的新城区开发，但是金边城区到处有成片开发的机会，这在同地区的万象和曼谷也不多见。主要就是柬埔寨的土地制度中的国家私人土地这个机制，使得政府可以出售或特许成片的国家土地给私人公司做成片区开发，这些国家土地包括成区的水塘洼地，更神奇的是允许在湄公河边填出人工岛做开发！这样金边在不搞旧城拆迁的前提下，获得了大量的房产开发土地！——而且是颇具规模的大片区土地。
这些连片的土地往往有1家公司获得开发权做一级开发商，然后该企业能将土地规划后分块转售给其它公司做二级项目开发。一级开发商也可以投资或参股部分二级开发项目。金边城区有多个开发多年的片区。
在金边市东临湄公河有很长的岸线，城市北部的河东岸有鸭子岛半岛已经开发多年，同时在城市东南的河西岸，也有已多年开发的有人工填岛钻石岛、还有正在开发中的金银岛。
1.鸭子岛 2.钻石岛 3.金银岛 4.400米超高层项目选址（此地块还没有跨河大桥，现状完全是乡村，故选址不对利）
这些片区开发由于是多个二级开发商的投资项目组合而成，因此单个项目都是基于当时的二级开发的定位和盈利目标，同时缺乏规划管控，使得片区开发通常出现混杂、无序或过度重复——没办法实现中国发达地区由政府主导的一二级联动的片区开发的整体效果。另一方面由于市场需求不足和供应过剩，这些片区目前都有建成空置或半途终止的项目。
金边的老城不大，除了向东填岛发展，在金边的南北郊区，只要有道路通达，都有大片的排屋或别墅区的开发，这些排屋和别墅往往与当地的农村混杂一起，用围墙与乡村隔开，成为一片片的飞地，成为乡村的异化斑块。为了支撑这些排屋和别墅的销售，开发商通常会利用附近的商业综合体、私营国际学校。令人惊讶的是这些排屋和别墅区的建筑密度非常高，园区的室外居住环境实在不敢恭维。与当地同行交流得知，这种有天有地的排屋是柬埔寨人喜欢的居所，因此，开发商也就以套数最大化的目标采取强排方式做总图，不愿意在小区环境商配置土地。——这与中国北上广早年出现郊区别墅时，以大地块为卖点和特征是完全不同的情况。
在金边市区也有私人小地块的开发项目，地块尺寸一般在1000平米到2000平米，由于规划没有容积率和高度的限制，开发商通常都想建造超高层、大平层。通常有土地业主找几个股东合伙开发，起码四十几层。笔者参加一个类似项目会议，土地业主提出要对标迈阿密的宾利大厦，直接将私家车用电梯运到楼层入户处，户型都要要求做大平层。那些处于旧城街区的中地块，要挖三层以上的地下室，周边退界很少，街区道路狭窄，给施工带来极大的困难，工地堆场都要异地设置。
我经常给第三世界不发达国家的朋友强调：中国的北上广深一线城市开发初期是经历过多层建筑、小高层建筑和百米以内的建筑，直到发展了20多年才能支撑超高层建筑，这是与经济发展和消费能力同步的过程，开发不可超越阶段性。当下的金边开发超高层，能卖什么价格？能卖给谁？通过当地同行的介绍，我们不难发现到过去几年里·，一批靠灰产暴富的商人将资本投向房地产进行“洗白”，这些人按照他们熟悉的新加坡、香港的高端房产来定位自己的项目，起初的那些项目也都是在这些灰产商人和极少的当地富豪圈中分销，与绝大多数金边民众毫不相干。——因此，这些高端物业其实是一批有钱人自产自销的套路。
但那些年房产的表面繁荣，必然带动了房地产的投机性投资，并有很强的惯性，使得供应量远超小圈子的需求，形成了一些烂尾楼和去化不了的楼盘。
根据柬埔寨财经部的预测，2024年柬埔寨的人均GDP预计将达到2071美元，年人均可支配收入约为900美元。这个收入水平主要满足基本生活消费，根本还没达到打开房产市场的基准线，因此，金边的房地产和城市开发是建立在一个小众人群的基础上，其中还有很多外来炒作的投机者。因此，浮华背后，金边的开发过剩是十分严重了。闲置项目和烂尾项目必然会拖垮投资者和银行，造成金融风险。
在这个时期，政府要有耐心并主动有为：要做着眼长期的城市规划，依据基础设施投资的进度，有序开展片区开发，避免过快、避免超前。其实，城市的开发量和销售量都是由数据备案在政府部门，依据数据开展调控是完全可行的。
从城市开发的技术层面着手，应加强对开发的管控，在允许资本主导的同时，要加强规划管控，管控建筑风貌、沿街立面；管控高度、强度、形态、绿地和开放空间。远在埃塞俄比亚的首都亚的斯亚贝巴的朋友告诉我，如我的建言（见本号亚的斯城建专篇），埃塞政府已开始对城区开发进行上述方面的强管控了，首都亚的斯的建设面貌发生很大改观。——这也是我对所有发展中国家的建言——城市开发必须配套有效适用的城市规划管控政策工具，金边也不例外。（完）
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